Особенности процедуры дарения квартиры близкому родственнику

Одним из наиболее простых способов раздела своего имущества между близкими родственниками является дарение квартиры. Участникам сделки необязательно обращаться к нотариусу, чьи услуги могут обойтись недешево. Нужно только правильно оформить договор, собрать пакет документов и зарегистрировать передачу недвижимости новому собственнику.

Преимущества оформления дарственной

Передать свое имущество другому владельцу можно разными способами. Владелец квартиры имеет право оформить завещание, по которому его собственность перейдет к новому владельцу после его смерти. При жизни передачу имущества можно оформить в виде купли-продажи или дара.

Передача недвижимости по дарственной имеет множество плюсов.

Ее не смогут оспорить другие родственники, ведь даритель в любой момент может подтвердить свое решение и после сделки.

Пример из судебной практики: владелица квартиры, являющаяся матерью четверых совершеннолетних детей, решила оформить договор дарения квартиры родственнику, который более нуждался в этом, с ее точки зрения. Ее дети, лишившиеся каких-либо прав на эту недвижимость, подали коллективное исковое заявление, в котором требовали аннулировать сделку. В иске было указано, что дарственная была подписана дарителем, который якобы был психически нездоров, то есть не осознавал своих действий.

По решению суда бывшая владелица квартиры прошла психиатрическую экспертизу, во время которой было установлено, что она полностью дееспособна. На основании этого суд отклонил иск.

У дарителя есть возможность отменить свое решение, если для этого будут довольно веские основания.

В практике Ленинского районного суда г. Саратова есть подобный случай. Гражданка С. приобрела квартиру в августе 2019 года, а через месяц вышла замуж за П. Спустя два года, она оформила дарственную на квартиру, подарив свое имущество П. Однако, после этого П. начал избивать свою жену и регулярно угрожал убить. С. обратилась в полицию. П. был задержан и осужден за совершенные побои. Ему назначено наказание в виде ограничения свободы сроком на 1 год.

После этого С. расторгла брак с П. и подала судебный иск об отмене договора дарения. Суд признал, что у дарителя есть все основания для этого, поэтому квартира возвращена в собственность гражданки С.

Недвижимость, переданная в дар, не подлежит разделу в случае развода. Но не следует забывать, что если за время использования имущества супруг, не являющийся владельцем квартиры, вкладывал денежные средства в улучшение помещения, он может потребовать выплаты компенсации. Если же за время совместной жизни супруг приложил усилия и средства к значительному улучшению помещения, в результате чего стоимость недвижимости увеличилась, суд может признать квартиру или дом совместной собственностью, как в ситуации с делом, рассмотренным районным судом Республики Дагестан.

Гражданин П. вступил в брак с М., а после свадьбы получил в дар землю и дом-каркас. Недвижимость представляла собой помещение с глиняными полами, без потолков. Для того чтобы в нем можно было жить, требовалось приложить массу сил и средств. На протяжении 18 лет брака М. постоянно приобретала строительные материалы, выполняла ремонтные работы и совместно с мужем привела дом в порядок.

П. подал на развод, указав, что дом является его собственностью, был получен по договору дарения и разделу не подлежит. М. подала встречный иск, требуя признать дом совместной собственностью. Суд опросил свидетелей — соседей разводящейся пары, — которые подтвердили, что неоднократно видели, как М. покупает стройматериалы и выполняет ремонтные работы внутри спорного дома. На основании этого суд вынес решение, по которому М. была признана собственником доли в жилом доме.

Если договор дарения заключается между родственниками первой линии, то одаряемому не нужно будет оплачивать налог. Согласно закону к родственникам первой линии относятся: муж и жена, родители и дети (в том числе приемные), братья и сестры, имеющие хотя бы одного общего родителя, дедушки, бабушки и их внуки.

Участники сделки могут обратиться к нотариусу для оформления договора, но это не является обязательным условием.

Оформление договора дарения

Процедура дарения квартиры близкому родственнику ничем не отличается от дарения постороннему человеку. Факт дарения считается совершенным, когда дарственная зафиксирована на бумаге, подписана всеми сторонами, а также произведено переоформление права собственности на нового владельца имущества. Не так уж сложно правильно оформить дарственную, как может показаться.

Сбор необходимых документов

Первое, что нужно сделать в процессе оформления дарственной: уточнить, какие нужны документы, чтобы подарить квартиру дочери, сыну или другому родственнику. Документы можно разделить на два типа: ситуационные, то есть используемые в сделках с некоторыми особенностями, и обязательные, то есть те, что потребуются в любом случае.

Документы ситуационного типа могут потребоваться в трех случаях:

  • Если одаряемый несовершеннолетний, то вместо него в сделке должен участвовать его законный представитель. Как правило, это один из родителей или усыновителей. Другой родитель при этом должен дать письменное разрешение на участие ребенка в сделке. В некоторых случаях интересы не достигшего совершеннолетия одаряемого представляют органы опеки. Чаще всего это случается, если родители ребенка погибли, а даритель — бабушка или дедушка, решивший позаботиться о внуке. Органы опеки предоставляют особый документ: согласие на оформление сделки.
  • Еще одно разрешение, заверенное нотариусом, потребуется, если у имущества несколько владельцев. Это касается только тех случаев, когда квартира находится в совместной, а не долевой собственности. Если раздел по долям отражен в документах, то каждый владелец доли волен распорядиться своей частью по своему усмотрению. В противном случае потребуется получить согласие каждого собственника в письменном виде.
  • Если имущество было приобретено в браке, необходимо подготовить и заверить у нотариуса согласие супруга на совершение сделки.
  • Если в квартире прописаны несовершеннолетние (пусть даже они и не являются собственниками имущества или участниками сделки), потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.
  • Часто дарители — это люди преклонного возраста, не желающие или не имеющие достаточно сил, чтобы самостоятельно обращаться во все инстанции, собирать документы, подавать заявления. Чтобы сберечь силы и нервы, даритель может оформить доверенность на третье лицо, которое будет заниматься подготовкой и оформлением дарственной от его имени.
  • В случае если даритель избрал такую форму передачи имущества, чтобы одаряемому не пришлось бороться с другими потенциальными наследниками, имеет смысл обратиться к психотерапевту и наркологу за справками, подтверждающими психическое здоровье и отсутствие наркотического и алкогольного опьянения в момент заключения сделки у дарителя. Это снизит шансы на опротестование сделки заинтересованными лицами в будущем.

Обязательными документами являются:

  • Выписка из ЕГРП, в которой будет указано, что даритель действительно является собственником имущества. В этой выписке также указывается и форма права собственности: совместное или долевое владение.
  • В БТИ потребуется получить кадастровый паспорт на квартиру или дом, а также справку об инвентаризационной стоимости квартиры.
  • В паспортном столе или в офисе управляющей компании нужно получить выписку из домовой книги, где указываются все прописанные на передаваемой в дар площади.
  • Справка об отсутствии задолженности по имущественным и прочим налогам у собственника-дарителя. Такой документ выдает ИФНС.

Когда все документы получены, можно приступать к составлению договора дарения.

Обсуждение условий соглашения

Согласно Гражданскому кодексу РФ договор дарения — это безвозмездная сделка, в рамках которой владелец имущества может одаривать, не требуя каких-либо встречных действий от одаряемого. Наиболее распространенная ошибка: включение в договор условия, согласно которому одаряемый должен заботиться о дарителе. Такое соглашение может быть оформлено только как договор ренты или пожизненного содержания. Однако некоторые условия в договор включить можно. По законам России условия делятся на существенные и дополнительные.

К существенным условиям договора относятся:

  • описание дара, то есть его название, адрес месторасположения, кадастровый номер;
  • наличие имущественных прав и требований третьих лиц (совместная, долевая собственность, обременение, арест недвижимости).

Дополнительные условия дарственной могут регулировать следующие параметры соглашения.

  • Срок вступления договора в силу. В дарственной можно указать, что соглашение вступает в силу через месяц (условно) после подписания. В противном случае соглашение становится действительным сразу после подписания.
  • Условия отсрочки наступления права собственности у нового владельца. Чаще всего такие условия используются при дарении недвижимости несовершеннолетним. Это может быть обязательство одаряемого получить высшее образование или вступить в брак.
  • Сохранение за дарителем права проживания в подаренном помещении.
  • Условие о возможности расторжения договора по согласию сторон. При наступлении критической ситуации в жизни дарителя и с согласия одаряемого участники сделки могут расторгнуть договор дарения в мирном порядке без обращения в суд.
  • Условие передачи обязательств дарителя наследникам в случае его смерти. Если владелец недвижимости умирает (не по вине одаряемого) до регистрации сделки, то переход права собственности одаряемому оформляется наследниками дарителя.

Наличие или отсутствие дополнительных условий в договоре не меняет его сути и не дает признать договор недействительным.

Оформление документа

Все условия — и существенные, и дополнительные — фиксируются в договоре. Сам договор оформляется в письменном виде и должен включать еще некоторые данные:

  • дата и место заключения сделки;
  • полные данные всех участников сторон — дарителя и одаряемого (или нескольких одаряемых), включающие их Ф. И. О., адрес регистрации, данные паспорта и степень родства;
  • описание предмета договора — недвижимости;
  • данные документов, подтверждающие права дарителя на недвижимость;
  • информация о получении согласия со стороны заинтересованных лиц (супруга дарителя, других владельцев имущества, разрешения от органов опеки);
  • подписи всех сторон, которые свидетельствуют о том, что участники сделки согласны со всеми существенными и дополнительными условиями договора.

Регистрация прав на подарок

В отличие от передач в дар крупных сумм дарение недвижимости или автомобиля требует обязательной регистрации. Чтобы завершить процедуру и оформить квартиру в собственность по дарственной, участники договора должны обратиться в государственный регистрирующий орган. Ранее любые сделки с недвижимостью регистрировались только в Росреестре, сейчас эти функции взяли на себя многофункциональные центры по оказанию государственных услуг в режиме «одного окна» (МФЦ).

При обращении в МФЦ даритель и одаряемый должны подать заявления, предоставить три оригинала дарственной и весь пакет документов, а также оплатить госпошлину за выполнение регистрационных действий. Специалист МФЦ помогает с составлением заявления, проверяет полноту и правильность оформления всех документов и выдает расписку в их получении. Расписка также содержит информацию о том, когда участники сделки могут снова прийти в МФЦ и получить документы, подтверждающие права нового собственника. Как правило, этот срок составляет не более 10 дней.

Как видно, оформить дарственную можно самостоятельно, не обращаясь к нотариусу или риелторам. Наибольшую трудность представляет только сбор документов, который дарителю в любом случае придется выполнять самому. Что же касается составления текста соглашения, то значительно облегчить эту задачу можно, скачав образцы из интернета.

Подарок в виде объекта недвижимости представляет большую ценность.

Он может быть сделан любому лицу, но по всем правилам и в соответствии с требованиями закона.

Для этого обязательно придется составить дарственную, так как на недвижимость необходимо проводить регистрацию права собственности.

Кроме того, значение имеет высокая стоимость подарка, при которой также обязательно письменное закрепления процесса его передачи в новые руки.

Можно можно ли?

Законодательство России разрешает совершать подарки тому лицу, которое выберет сам даритель.

Это продиктовано самим смыслом совершения дара.

Именно поэтому безвозмездно передавать в собственность объект недвижимости близкому родственнику, однозначно, можно.

Выдвигаются требования законодательства относительно дарителя.

Им не может выступать несовершеннолетний, недееспособные и т.д. Одаряемым же может быть кто угодно.

Какими законами это регламентируется?

Все вопросы по совершению дарения квартиры между близкими родственниками,

правильному оформлению сделки

решаются в соответствие с нормами Гражданского кодекса РФ о договоре дарения.

Кроме того, Семейный кодекс России содержит перечень тех лиц, которые считаются близкими родственниками.

Это важно при совершении дарения в пользу именно такого лица, так как дает некоторые преимущества в финансовом плане. Иных документов, которые напрямую регулируют вопросы заключения сделки по передаче имущества в дар, нет.

Кто является близким родственником?

Нередко лица, не подкованные юридическими знаниями, заблуждаются относительно того, кто является близким родственником. Перечень таких лиц строго ограничен законом и не может трактоваться иным образом.

Кто является близким родственником при дарении квартиры?

Согласно нормам Семейного кодекса России к близким родственникам относятся:

  • родители и дети;
  • бабушки (дедушки) и внуки;
  • сестры и братья;
  • супруги.

В случае с дарением большое значение имеет факт наличия родства и его степени.

Не все, кого привыкли считать близкими, признаются такими родственниками по закону.

Именно поэтому, прежде всего, необходимо уточнить, состоит ли лицо в родственных отношениях с дарителем согласно нормам закона. С тем, кто считается близким родственником при дарении квартиры разобрались. Теперь перейдем к следующему пункту статьи.

Основания для процедуры

Поводов и оснований для совершения дарения близкому родственнику квартиры, может быть много. Они обычно обусловлены личным отношением или желанием дарителя.

Причем, лицо, передающее недвижимость в дар, не обязано отчитываться перед кем-либо о причине принятия такого решения.

Причины

Причин, по которым даритель желает совершить дар в пользу другого лица, в том числе близкого родственника, может быть бесчисленное множество. Часто именно желание сделать подарок высокой стоимости служит главной основой для заключения сделки.

Кроме того, желание обеспечить родственника жильем или недоверие другим видам сделок, очевидная выгода в заключении именно дарения служат главными мотивами к совершению сделки.

В любом случае, вне зависимости от мотива даритель вправе передать жилье безвозмездно. Главное – чтобы это была его личная воля, а не навязанная кем-либо.

Подарить или продать?

Что лучше подарить или продать квартиру родственнику?

Дарение в пользу лица, связанного родственными узами с дарителем, считается максимально выгодным.

Оно предполагает полное освобождение от уплаты налогов на обретение дохода с получения подарка.

В случае с дарением в пользу другого лица налог уплачивается обязательно.

Купля-продажа не облагается налогами только, если собственностью дарителя жилой объект был более 3 лет. В иных случаях, сделка менее выгодна с финансовой точки зрения.

С точки зрения надежности, сложно сравнивать оба договора. Они одинаково надежны, но могут быть оспорены в случае нарушения правил их составления или несоответствии требованиям законодательства по составу документов, существенным условиям и т.д.

Срок оформления данных сделок одинаков, как и форма составления договора. Заверить нотариусом с целью повышения надежности можно оба вида соглашения. Однако окончательное решение нужно принимать в каждом конкретном случае отдельно.

Плюсы и минусы дарственной на квартиру между родственниками

Главным преимуществом передачи жилплощади близкому родственнику считается стоимость оформления дарственной. Она будет относительно невысокой, так как заплатить придется только за прохождение госрегистрации права.

В случае с куплей-продажей стоимость оформления может быть выше, если собственник владел квартирой сроком менее 3 лет.

Кроме того, среди неоспоримых преимуществ дарственной выделяется ее надежность. Этот вид договора оспаривается сложнее всего.

Дарственная вступает в силу сразу же после прохождения регистрации права в отличии, например, от завещания. Последнее принимает юридическую силу только после наступления смерти наследодателя.

Это означает, что получить жилплощадь в собственность и оформить ее надлежащим образом можно будет через неопределенный промежуток времени, исключительно после смерти завещателя.

Кроме того, могут появиться претенденты на обязательную долю, которые в силе «отсудить» свою часть жилья даже вопреки завещанию.

Дарственная же здесь имеет преимущества и по времени вступления в силу и по сложности оспаривания.

Однозначные минусы такого договора выделить сложно, так как именно он предпочтителен при отчуждении жилья на безвозмездной основе.

С плюсами и минусами дарственной на квартиру между близкими родственниками мы разобрались, теперь переходим к заключительному пункту нашей статьи.

Требования к недвижимости

Особых требований к квартире, которая будет передана в качестве подарка, не выдвигается. Нет никаких законных ограничений по площади дарения или другим техническим характеристикам и состоянию жилья.

Однако есть юридические условия, которые должны выполняться:

  • собственником жилплощади обязательно должен выступать даритель. Ели он не может подтвердить наличие права собственности, то и дарить объект он не вправе;
  • если собственник не один, то другие должны согласиться на дарение его доли;
  • если жилплощадь приобретена в браке, то второй супруг обязан дать согласие.

В остальном обязательно наличие всех соответствующих документов на жилье. Для реализации сделки потребуется получить все согласия, если они предполагаются в конкретном случае.

Если особенности дарения квартиры отдельным родственникам: сыну, дочери, матери, внуку (внучке), сестре, брату?

В зависимости от конкретного вида родства не существует отличий в составлении или оформлении договора дарения. Если по законодательству РФ лицо входит с перечень близких родственников, то договор составляется стандартным образом. Отличия могут состоять в других аспектах, но никак не зависят от конкретного вида родства.

В любом случае, одаряемому следует подготовить бумагу, которая подтвердит наличие уз с дарителем.

Она потребуется для подтверждения отсутствия обязанности уплачивать налоговые платежи.

Таким образом, составить дарственную жилья в пользу лица, состоящего с дарителем в близких родственных отношениях, необходимо в письменном виде.

Для этого следует подготовить определенный пакет документов, включая бумагу, подтверждающую право собственности на объект. Для правильного оформления соглашения необходимо выполнить все требования закона.

Заверять его необязательно, но, если стороны желают, можно сделать это путем обращения в нотариальную контору.

Полезное видео

О том, как оформить дарение близкому родственнику квартиры, смотрите в следующем видео:

Собственник может подарить свои движимые и недвижимые активы кому угодно. Однако наиболее распространены такие сделки между близкими или дальними родственниками, так как в этом случае имущество остается в семье. В этом материале разберем, какие плюсы и минусы имеет договор дарения квартиры между родственниками, и что придется платить за переоформление права собственности.

Плюсы заключения дарственной

Продажа имущества родственникам практически лишена смысла, так как выгода от такой сделки сомнительна. Поэтому используется вариант с безвозмездной сделкой дарения, при которой собственник сам решает, кому из близких или дальних родственников передать квартиру, дом или иную недвижимость, движимые вещи и предметы.

Оформление дарственной имеет следующие положительные моменты:

  • квартира фактически остается в собственности и владении семьи, либо ближайшей родни;
  • собственник может выбрать одного или нескольких одаряемых, причем увидит результат своих действий еще при жизни (завещание, хотя и сходно по своему режиму с дарением, не позволяет прижизненно увидеть этот факт);
  • при дарении доли не нужно уведомлять остальных собственников, как это требуется при продаже;
  • в договоре можно предусмотреть, что даритель или иные лица сохранят право пользования жильем (например, можно указать пункт о сохранении права проживания до момента смерти дарителя);
  • в договоре можно указать обещание подарить жилье, т.е. отсрочить этот момент до определенной даты;
  • при дарственной в пользу близкой родни не придется платить НДФЛ.

При включении в договор пункта о сохранении права пользования, одаряемый не сможет принудительно выселить или выписать бывшего собственника. С момента переоформления прав на квартиру, все обязанности по ее содержанию возлагаются на нового владельца. Однако при проживании сохраняется обязанность соблюдать интересы других жильцов, оплачивать пропорциональную часть услуг ЖКХ.

Как правило, дарение в пользу родных используется, чтобы отблагодарить детей или внуков, заранее избежать проблем при наследовании, сэкономить на платежах по налогам. Чтобы заключить договор и передать права на квартиру, нужно заручиться согласием одаряемого на принятие имущества. Без его безусловного согласия сделка невозможна.

Минусы стороны дарения квартиры

Единственным существенным недостатков дарственной можно признать отсутствие каких-либо материальных выгод для дарителя. При безвозмездной передаче имущества:

  • нельзя требовать денежную компенсацию, либо предоставление иных имущественных и материальных выгод;
  • даритель не сможет в одностороннем порядке аннулировать дарственную, расторгнуть договор и вернуть себе недвижимость (исключения из этого правила указаны в законе и должны подтверждаться в суде);
  • нельзя подарить имущество, принадлежащее несовершеннолетнему ребенку;
  • при дарении долей придется обращаться к нотариусу за удостоверением договора, что влечет дополнительных расходы.

Сохранение права пользования не рассматривается как денежная или имущественная выгода, поэтому не противоречит безвозмездному характеру сделки.

Особенности составления договора дарения

При подготовке к оформлению дарственной на квартиру нужно заранее учесть все плюсы и минусы дарения квартиры через оформление дарственной, нюансы и особенности, предусмотренные законом. Выделим ряд наиболее важных моментов:

  • подарить можно целый объект или долю в праве, причем уведомлять остальных дольщиков не нужно;
  • дарение долевой собственности всегда требует нотариального удостоверения, а без штампа нотариуса договор не пройдет регистрацию в Росреестре или МФЦ;
  • любые сделки с недвижимостью должны регистрироваться, поэтому переход прав состоится только после обращения в Росреестр или МФЦ;
  • подарить ипотечное жилье нельзя, так как оно обременено залогом в пользу банка;
  • если дарственная оформляется в пользу ребенка, его интересы будет представлять любой из родителей;
  • если одаряемым выступает супруг, квартира не будет делиться при возможном разводе (имущество, полученное по безвозмездным сделкам, признается личной собственность гражданина).

Специальные требования нужно учесть при дарении квартиры, приобретенной супругами в период брака. Так как на покупку недвижимости использовались общие семейные средства, на дарение нужно получить нотариальное согласие второго супруга (даже если квартира записана только на одного из партнеров по браку). Естественно, если квартира находится в совместной собственности, оба супруга будут выступать дарителями по договору.

Если недвижимость дарится в пользу несовершеннолетнего ребенка, нужно учитывать ограничение по будущей продаже. Любое имущество, принадлежащее детям, можно продать только с согласия органов опеки, т.е. придется подтверждать или гарантировать приобретение другого жилья на ребенка. Подарить квартиру, если ребенок сам получил ее в дар, невозможно.

Стоимость оформления и налоги

Хотя дарственная носит безвозмездный характер, сторонам придется нести ряд обязательных или дополнительных расходов:

  • если для оформления договора вы обращаетесь к юристу, придется оплачивать его услуги;
  • за удостоверение дарственной на долевую собственность придется оплатить нотариальный тариф;
  • при регистрации сделки в Росреестре или МФЦ нужно оплатить госпошлину в размере 2019 руб.

Отдельного внимания заслуживает налогообложение при оформлении дарственной. Закон не предусматривает налога на дарения. Однако получение недвижимости в дар влечет материальную выгоду для одаряемого, поэтому придется платить НДФЛ по ставке 13%. Исключение сделано для близкой родни (дети, мать и отец, супруг, родные братья и сестры, внуки, бабушки и дедушки), которые освобождены от подачи декларации и оплаты налога.

Дальняя родня будет платить НДФЛ по общим правилам. Для этого в налоговую службу нужно подать декларационный бланк 3-НДФЛ, рассчитать НДФЛ исходя из кадастровой стоимости квартиры, перечислить налог до 25 июля. Сведения о кадастровой стоимости можно узнать по справке из госреестра ЕГРН. Заказать эту справку можно через МФЦ, Росреестр или портал госуслуг.

После регистрации сделки и выдачи выписки ЕГРН, одаряемому придется платить имущественный налог. Его ставки утверждаются местными органами власти, а расчет происходит по кадастровой или рыночной стоимости объекта. Даритель обязан оплатить имущественный налог только за время до переоформления права собственности.