Продать квартиру через агентство недвижимости или самому

Продажа квартиры – процесс, который кажется довольно простым, однако таит в себе много тонкостей. И если самостоятельно разбираться в них нет желания или возможности, то доверить его можно профессиональным продавцам. Для этого следует найти риэлтора или обратиться в агентство недвижимости.

Однако сложности есть везде, в том числе и при выборе специалиста, который будет заниматься продажей вашей квартиры. И если вы не хотите ошибиться, их необходимо учесть. Стоимость квартиры достаточно велика, и желающих поживиться такой денежной суммой найдется немало. Поэтому при проведении сделок с недвижимостью следует предусмотреть возможные способы обмана и принять меры для защиты своих интересов.

Плюсы продажи через агентство недвижимости

Для начала давайте разберемся, чем вам может помочь агентство недвижимости при продаже жилья.

Оценка квартиры

Чтобы получить максимальную сумму от продажи квартиры, необходимо провести ее грамотную и точную оценку. Если вы запросите больше того, сколько в реальности стоит ваша недвижимость, она останется невостребованной. В противном случае вы недополучите деньги. Профессионал сможет провести оптимальную оценку и точно рассчитать стоимость недвижимости. Помимо этого специалисты из агентства недвижимости четко определят достоинства и недостатки вашего жилья и помогут провести необходимую предпродажную подготовку. Разумеется нужно обращаться в несколько агентств для получения более точного результата. Кроме того, несмотря на то, что специалист правильно оценит квартиру, есть риск, что в разговоре с продавцом он все же сознательно завысит стоимость.

Мощная рекламная кампания

Представители агентства будут публиковать объявления о продаже, отвечать на звонки, проводить показы квартиры потенциальным клиентам в удобное для вас время. Показы могут проводиться и в отсутствие хозяина. Кроме того, возможен поиск клиента в базе данных фирмы. Агентства нередко передают друг другу информацию, что расширяет круг потенциальных покупателей. При первичном обращении в агентство обязательно уточните, как именно они планируют рекламировать вашу квартиру, какой бюджет на это закладывается, попросите продемонстрировать примеры продвижения объектов других продавцов.

Грамотная подготовка документов

Продажа сопровождается сбором большого числа документов, которые должны быть правильно оформлены и зарегистрированы в нужные сроки. Всю эту рутинную работу возьмет на себя агентство. Также агентство зарегистрирует договор купли-продажи в соответствующих государственных учреждениях и организует процедуру передачи вырученных денег.

Осложнения и задержки в оформлении документов могут быть вызваны наличием несанкционированных перепланировок, несовершеннолетних или иных членов семьи под опекой. Профессионалы, знающие все тонкости и подводные камни операций с недвижимостью, все документы подготовят быстро и юридически грамотно. Они же помогут заключить договор с банком и учесть условия доступа к банковской ячейке.

Проверка недвижимости

Если же вы продаете квартиру с целью приобрести на вырученные деньги другую (такие операции называют альтернативными сделками или продажей с альтернативой), то специалисты из агентства проведут для вас проверку покупаемой квартиры на юридическую чистоту. Это защитит вас от изъятия жилья после его покупки из-за наличия прав третьих лиц, о которых вы не знали.

Продажа недвижимости – это многоступенчатый процесс, требующий наличия определенных знаний, опыта и затрат времени. Кроме того, необходимо и умение вести переговоры – ведь вам нужно убедить потенциального покупателя в преимуществах именно вашего варианта. Сделки с недвижимостью – это сделки повышенной ответственности и риска, поскольку связаны с большими деньгами.

Если все операции по продаже квартиры выполнять самостоятельно, это позволит сэкономить некоторую сумму денег, которую агентство берет в качестве комиссионных. Ее размер может составлять 2-6% от суммы сделки. Конечно, при нынешних ценах на жилье, сумма эта довольна велика. Однако размер ее может быть снижен в результате переговоров.

Тем не менее, сотрудничество с агентством является наиболее рациональным и безопасным способом решения всех вопросов, связанных с куплей-продажей недвижимости.

Как выбрать агентство недвижимости

Найти хорошее и надежное агентство недвижимости, которому вы сможете доверять – задача сложная, но выполнимая. На что же следует обратить внимание при выборе компании риэлторов?

Продолжительность работы

Чем дольше агентство работает на рынке, тем выше степень его надежности. Выживание в условиях кризисов и конкуренции свидетельствует об опыте и профессионализме его сотрудников. Первые агентства недвижимости появились в России в начале 90-х годов, а частные маклеры — еще раньше.

Рекомендации

Постарайтесь найти реальные отзывы людей, воспользовавшихся услугами данного агентства. Для этого можно воспользоваться интернетом, а можно запросить контакты у представителя агентства. Еще лучше, если рекомендации вы получили от своих знакомых или родственников – вряд ли они станут вас обманывать.

Размеры агентства

Сотрудничать с средними по размеру и крупными фирмами надежнее, чем с небольшими компаниями. Причин этому несколько:

  • финансовая устойчивость такой фирмы выше, а в случае кризиса выживает сильнейший;
  • в штате таких агентств больше квалифицированных юристов, которые обеспечат необходимое юридическое сопровождение сделки;
  • большая фирма может предложить к вашим услугам обширную базу данных, позволяющую быстро подбирать варианты, соответствующие запросам клиента;
  • у крупных агентств четко налажена схема взаиморасчетов с продавцами и покупателями недвижимости;
  • в большой фирме обучение сотрудников осуществляется на должном уровне;
  • крупное агентство дорожит своей репутацией и поэтому старается вести дела «красиво».

Впрочем, это не означает, что небольшим фирмам доверять нельзя. Вы вполне можете найти и небольшое агентство, которое честно и ответственно выполняет свою работу. Более того, большинство небольших агентств создаются успешными маклерами, получившими опыт в крупных компаниях или в результате успешной частной практики. Нарваться на некомпетентного сотрудника можно и в известной рынкообразующей компании — это оборотная сторона быстрого роста фирмы.

Вхождение в ассоциации риэлторов

В России существуют различные ассоциации риэлторов. Самые крупные из них – это Российская гильдия риэлторов и Московская ассоциация риэлторов. Членство в подобных организациях подразумевает выполнение в ходе работы принятых ими кодексов этики. Кроме того, в ассоциациях есть комиссии, разрешающие споры между агентствами и клиентами. Таким образом, вхождение в ассоциацию является плюсом при выборе агентства недвижимости.

Наличие собственного офиса

Если у агентства есть офис не арендованный, а принадлежащий ему на правах собственности, это тоже подтверждает его надежность. Если все же помещение снимается, постарайтесь из независимых источников узнать, насколько долго компания находится по данному адресу.

Юридическое оформление документов

Перед выбором желательно ознакомиться с образцами договоров и соглашений, которые вам предстоит подписать, если вы решите сотрудничать с данным агентством недвижимости. Эти документы следует показать независимому юристу. В договоре должны быть учтены даже детали, кажущиеся на первый взгляд незначительными. В том случае, когда в документах указаны только общие положения, с такой фирмой сотрудничать не стоит.

Качественный сайт

Если у агентства есть свой сайт, следует его внимательно изучить. Приятный дизайн, хорошо представленная и полная информация о фирме, интересные статьи говорят об ответственном отношении к своей работе. Там же может быть много другой полезной информации — проводимые компанией акции, образцы договоров, справочная информация.

Реклама

Если агентство тратит значительные суммы на рекламу, доверять ему можно – мошенники вряд ли пойдут на такие расходы. Обратите внимание не только на крупные рекламные блоки (так называемая имиджевая реклама), но и на методы продвижения объектов других клиентов (эксклюзивные квартиры). Для Москвы и Подмосковья основными рекламными носителями на рынке недвижимости являются издания «Из рук в руки» и «Недвижимость и цены». Выбранная вами компания должна публиковать в них свои эксклюзивные квартиры.

Награды

Наличие дипломов, сертификатов и наград подтверждает уровень профессионализма работников данной компании и свидетельствует о признании ее клиентами и коллегами.

Особенности договора с агентством недвижимости

Даже если компания заслуживает доверия, договор с ней перед подписанием нужно внимательно прочитать. Он определяет права и обязанности сторон в процессе покупки-продажи жилья. Как правило, агентства имеют готовые бланки договоров, которые предлагают заполнить своим клиентам. Если в его тексте много непонятных формулировок, следует быть осторожным. В любом случае, как уже упоминалось выше, необходимо обязательно отнести проект договора к независимому юристу на экспертизу. Автор еще не видел ни одного безукоризненно составленного документа.

Заказчик и исполнитель

В договоре указывается, кто и на каких условиях его подписывает. Должны быть прописаны данные представителя организации и основания возникновения его полномочий, сведения о юридическом лице, включая юридический и фактический адреса, банковские реквизиты. В соответствии с законодательством РФ заключать договоры и принимать обязательства от имени агентства может только его руководитель.

Любое другое лицо вправе заключать договоры только при наличии доверенности. Поэтому необходимо убедиться, что у представителя фирмы есть полномочия для подписания договора. Иначе договор может быть признан недействительным. Копию доверенности желательно приобщить к договору.

Лицо, подписавшее договор, считается исполнителем и должно лично оказывать соответствующие услуги. Клиент должен точно знать, кто будет исполнителем, поскольку на него предстоит оформить доверенность. Если конечным исполнителем будет иное лицо, то оно должно быть также вписано в договор.

Договор также должен определять и способы коммуникаций — контактные телефоны и электронные адреса почты исполнителей и продавца.

Предмет договора

В качестве предмета договора указываются обязанности риэлтора и заказчика – перечисляются конкретные действия, которые должно выполнить агентство или его представитель, и указывается, что клиент обязан оплатить данные услуги. От полноты, точности и правильности этого описания зависят ваши дальнейшие возможности по защите своих прав (в том числе и в судебном порядке).

Обязанности и ответственность сторон

В обязанности клиента обычно включены предоставление документов для заключения сделки, оплата услуг агентства, участие в показах, оформление доверенности, присутствие при регистрации и т.п. Если вы опасаетесь за сохранность документов, можно предоставить их заверенные копии. При предоставлении оригиналов необходимо получить расписку и включить в договор пункт о несении агентством ответственности за утрату документов.

Должна быть указана и ответственность сторон за срыв сделок из-за неуплаты денежных средств (для клиента), а также неправильного оформления документов или претензий третьих лиц (для агентства). Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено залогом, неустойкой, удержанием имущества должника, задатком, поручительством, банковской гарантией и прочими мерами, предусмотренными законом. В договоре возможно закрепление как одной из этих мер, так и их совокупности.

Стоимость услуг, предоплата

В договоре фиксируется стоимость услуг агентства недвижимости – либо в конкретной сумме, либо в виде процента от стоимости сделки. Также может быть указана и предоплата за предоставленные услуги в виде аванса или задатка.

Задаток в соответствии с ГК РФ – это денежная сумма, которую одна из сторон выдает другой в счет причитающихся платежей и для обеспечения исполнения договора. Если прекращение договора происходит по соглашению сторон или в случае невозможности его исполнения (по причине наличия обстоятельств, не зависящих ни от одной из сторон), задаток возвращается.

Если в неисполнении договора ответственен заказчик, задаток остается у агента. Если договор не выполнен по вине агента, заказчику должна быть выплачена двойная сумма задатка. Кроме того, сторона, ответственная за неисполнение договора, должна возместить другой стороне убытки с учетом суммы задатка.

Если деньги были внесены в качестве аванса, то при расторжении договора вне зависимости от того, кто стал инициатором этого, данная сумма возвращается.

Аванс или задаток, передаваемый продавцом своему агенту в обеспечение агентского договора не надо путать с аналогичными платежами между продавцом и покупателем при подписании предварительного договора купли-продажи.

Срок заключения договора и порядок его расторжения

Нежелательно подписывать договор, который заключается до того, пока стороны не выполнят своих обязательств, а за его досрочное расторжение предусматриваются штрафные санкции. В таком случае вы не сможете разорвать отношений с агентством, пока не будет найден соответствующий вариант. На это может уйти не один месяц, а расторгнуть такой договор вы не сможете.

Заключать договор следует на 1-2 месяца. Если по истечении этого срока не будет найден необходимый вариант, вы сможете расторгнуть договор без денежного ущерба. Кроме того, в договоре должен быть оговорен порядок его расторжения по инициативе одной из сторон. Если процедура расторжения не описана, то согласно ГК РФ, заказчик имеет право на любой стадии отказаться от услуги, оплатив исполнителю его расходы. Размер расходов рассчитывается в соответствии с объемом оказанной услуги.

Необходимо, чтобы в договоре были указаны и действия сторон по истечении срока договора – возвращение полученного аванса или задатка и сданных документов.

Заключение

В настоящее время купля-продажа жилья без посредников уходит с рынка. Подобные операции требуют серьезного и внимательного подхода, хорошего знания законов и больших затрат времени. Поэтому услуги профессионалов становятся все более востребованными. Правильный выбор агентства недвижимости и заключение с ним грамотного договора позволят вам осуществить эффективную продажу жилья и избежать возможных неприятностей в будущем.

Источник http://www.realto.ru/journal/likbez/show/?id=32561

В этой статье вы можете прочитать советы юриста и инвестора на рынке недвижимости о том, как грамотно продать квартиру,
как правильно продать квартиру самому, какие документы для этого необходимы, каких ошибок следует избегать и т.д.

Довольно часто в своей практике я встречаюсь с вопросами
клиентов о том, как купить и продать квартиру без  риска. О том, как купить квартиру мы поговорим в другой раз, а сегодня я бы хотел более подробно остановиться на теме, как грамотно продать квартиру и как продать квартиру без помощи агентства.

Обычно все подобные статьи сводятся к тому, что правильно продать квартиру самому очень сложно и рискованно. Это, на мой взгляд, не так. Ведь оформлять квартиру совсем не обязательно самому, можно это поручить специалистам.
      Если у вас возник вопрос о том, как продать квартиру без риэлтора и вы уверены, что сможете все сами сделать, то часто вы можете заработать или сэкономить сумму, сравнимую со средним доходом за полгода
.  Есть ведь смысл немного поработать?

Поскольку я сам пару раз продавал квартиру без помощи агентства, то хочу поделиться с вами основными  правилами и предостеречь от ошибок. Самый главный вопрос, а почему нужно продать квартиру без риэлтора, мы обсудим как-нибудь в другой статье. А сейчас советы о том, как грамотно продать квартиру самому.

Совет № 1. Продать квартиру без помощи агентства недвижимости просто, а купить — гораздо сложнее.
 О чём это правило.  Если вы просто хотите продать квартиру и получить деньги, то всё относительно просто. Оцениваете квартиру, рекламируете, оформляете и т.д., но об этом в следующих правилах.
А если вам нужны не деньги от продажи квартиры сами по себе? Если вы хотите в дальнейшем купить другую квартиру, здесь вас может ожидать неожиданность.  Оказывается, практически никто не продает квартиры без риэлторов.  Если не верите, то можете посмотреть несколько квартир, где как вам кажется, люди дают частное объявление.  Окажется, в 80 % случаев, что это объявление дано риэлтором, а в оставшихся 20 % большинство квартир продается по таким завышенным ценам, что купить  через  Агентство недвижимости окажется дешевле.

 Вот вы можете и влипнуть, как один раз получилось у меня. Например, вы продали квартиру и у вас на руках деньги.  Но ведь вы продавали квартиру сами не просто так, а с целью  экономии денег, либо получения большей цены за свою квартиру. А теперь,  если вы захотите купить квартиру, то вы заплатите Агентству недвижимости примерно 6 % от суммы покупки. А если бы был обменный вариант, то вы заплатили бы 4% от суммы покупки, а свою квартиру продали без процентов. Где выгода то?

Поэтому выводы из первого правила такие:

— продавайте квартиру без агентства тогда, когда вам нужны только деньги, а не обмен квартиру на другую.
Или даже если это обмен, но вам нужны только деньги, т.к.  вы переезжаете в другой город,  либо покупаете квартиру в новостройке у Заказчика строительства. В этом случае вам так же выгодно продавать квартиру самостоятельно.

— если у вас обменный вариант, то будьте готовы к тому,  что на рынке практически нет Продавцов квартир, которые бы продавали их самостоятельно. Соответственно, вам придется самостоятельно искать их. Искать их по объявлениям практически бесполезно. Необходимо будет самостоятельно давать объявления в газеты, Интернет, журналы, то есть нести расходы как времени, так и денег.  Кроме этого, на растущем рынке недвижимости есть риск того, что если вы протянете, то на ваши деньги вы уже не сможете купить квартиру, которую планировали. Если вы к этому готовы и у вас есть время, деньги, то вперед. При самостоятельной продаже квартиры и покупке другой квартиры вы сможете заработать или сэкономить довольно приличную сумму.  Если не готовы, то обращайтесь к Агентствам недвижимости.

 Совет  № 2.  Оцените свою недвижимость.

         Это довольно просто. Но еще раз хочу вернуть вас к правилу № 1. Все остальные правила – это техника. Их выполнение при надлежащем понимании очень простое. Многое можно за совершенно небольшие деньги поручить другим. Но выработка стратегии – это ваше дело.

Итого, определение цены недвижимости.  Алгоритм примерно следующий. Берем журналы и газеты с ценами на недвижимость. Откидываем крайние варианты цен. Из оставшихся, на падающем рынке — берем цены ближе к нижним. При растущем рынке — ближе к верхним ценам.  Вот ваша цена.

Если вы не торопитесь, то ставьте цену побольше. В крайнем случае, если вы ошиблись, то пару месяцев без одного звонка, или потенциального покупателя, поставят вас на место.

Если вы торопитесь, то конечно, ставьте цену немного ниже рыночной. А кроме этого ищите покупателей с простыми сделками. То есть тех, у кого на руках деньги, а не тех, кому нужно для того, чтобы расплатиться с вами, продавать свою квартиру, на которую еще даже нет покупателя.

  Совет № 3. Приведите документы на свою квартиру в полный порядок.

Ваши документы на квартиру должны быть в максимальной степени готовности. В противном случае от 20 до 70 % покупателей будут «испаряться», так как у них нет времени, или желания ждать, когда вы всё доделаете. Мне это правило, как и многим из вас, наверное, покажется очевидным.  Однако, как показывает практика – то, что очевидно для вас, не всегда очевидно для других людей.  Что я подразумеваю под  максимальной степенью готовности документов:

— Если необходимо, то обновите техническую документацию, то есть документы из БТИ (Бюро технической инвентаризации). По существующим  правилам эти документы действительны 5 лет с момента инвентаризации.  Достаньте, посмотрите на них. Если необходимо, то обновляйте, не тяните.  Срочная беготня потом – это в 2-3 раза дороже, и как я уже говорил, большая вероятность потери покупателя. Тем более, что при инвентаризации может всплыть перепланировка квартиры, о которой вы могли уже и забыть. А чтобы её узаконить,  потребуется так же время и деньги;

— Зарегистрируйте свои документы в Юстиции (Федеральной регистрационной службе), даже если в этом нет необходимости.  Например, если вы купили, получили в наследство, выплатили пай в ЖСК на квартиру в 2019 году, то у вас нет необходимости по закону регистрации документов в Учреждении юстиции.  Однако, я вам рекомендую всё таки пройти эту процедуру.  Многие из людей вообще не понимают, что документы на квартиру бывают без Свидетельства о регистрации и соответственно, боятся сделок, где документы не зарегистрированы.  А если вы продаете без риэлтора, то страх будет еще больше;

— Выпишите всех  и получите согласие у всех людей (если продаете комнату), которых потом будет сложно собрать. А лучше и у тех, которых просто собрать.  Например, вы когда-то давно прописали в квартиру родственника, который готов в любое время выписаться. Пускай выписывается сейчас. Потом всякое может случиться. Он может заболеть, уехать в длительную командировку и т.д. По возможности, выписывайтесь сами. Получайте согласие всех людей.  Например, ваша жена живет в Германии и нужно получить её нотариальное согласие на продажу (покупку) квартиры.  Теоретически, ничего сложного нет. Идем в суд в Германии, заверяем, переводим, высылаем, проставляем здесь Апостиль и т.д.  Но сделайте это лучше заранее. А то я видел, как от одного слова Апостиль сбежал потенциальный покупатель. И даже если ваша жена не в Германии, а рядом с вами, то так же лучше сделать всё заранее.  Мне сложно, не зная вашей ситуации, сказать точно, какие еще документы нужно сделать, может быть обменять паспорт,  срок которого истекает, получить отказ от покупки долевых собственников и т.д. и т.п.  Еще раз просто повторю, сделайте всё заранее.

Совет № 4.  Активно ведите рекламную компанию.
        Одна из главных ошибок тех, кто хочет продать свою квартиру самостоятельно, состоит в том, что они всё знают, но мало делают.  Можно написать советы, они прочитают и скажут: «Да в этих советах мы не нашли для себя ничего нового». А когда начинаешь спрашивать: «А это сделано, а это, а это?», — то оказывается, что одно сделано наполовину, второе —  вообще не сделано, а третье «вот — вот начнем делать».  А это «вот — вот начнем» длится уже с месяц.

Поэтому не думаю, что в методах проведения рекламной компании я открою для вас что-то новое, просто действуйте, и не на половину, а в полном объеме. Ведь если вы решили продать квартиру без помощи агентства недвижимости, то нужно взять его работу на себя.

Как действовать?
Вот обычно применяемые методы рекламы:
— Разместите свое объявление в Интернете.  Этот метод в последнее время набирает обороты и поэтому я поставил его на первое место.  При его относительной дешевизне, простоте использования  —  эффективность от него практически максимальная.  Куда размещать? Здесь в каждом городе свои правила.  Там, где я живу, есть два-три крупных сайта, куда можно бесплатно поместить объявления. Потом объявления нужно периодически обновлять. Эффективность этого метода, как я уже говорил, хорошая.  Кроме подобных бесплатных методов, конечно, есть множество предложений по платной рекламе в Интернете.  Здесь можно потратить кучу денег  впустую. Если решитесь на платную рекламу, то обдумайте, куда и почему вы её решили дать. Давайте всё-таки  на минимально возможный срок;
— Объявления в газетах или журналах.  Выберите  одно или два самых популярных издания и дайте несколько объявлений.  Давайте самые дешевые строчные объявления на три-четыре недели вперед
. Этого обычно достаточно.  Если у вас очень дорогая квартира или коттедж, то конечно можно и нужно делать более активную рекламную компанию. Можно дать фото объявления, баннеры и т.д. Эффект от дачи объявлений достаточно хороший.  Конечно, я говорю о хорошем эффекте, если вы не допустили ошибки в определении цены на недвижимость. Если цена сильно завышена, то можно хоть по телевидению рекламировать и не получить отдачи;

— Расклейка объявлений. Этот способ я
отношу к наименее эффективным. Однако, если квартира средней и
низкой ценовой категории, то он работает.  Единственное, что
могу посоветовать по данному способу, это то, что если вы решили
использовать его, то объявлений нужно много.  В общем, чем
больше, тем лучше.  Если вы решили, что 100-200 штук – это
много, то вы можете разочароваться
. Хотя бы штук 300-500.
Соответственно,  если нужно столько расклеивать, то лучше кого-то
нанять или попросить. Я пробовал, это работа довольно муторная;
— Помещение объявления о продаже непосредственно на стекле квартиры.  Сам я не пользовался этим методом
. Однако те, кто пользуются, говорят, что он хорошо работает, особенно,  если окна квартиры выходят на проходные улицы;
— Ну и последний метод – это обзвон Агентств недвижимости и выставление вашей квартиры на продажу.  Если ваша цель только заработать, то можете этот пункт пропустить
. Однако иногда люди начинают предпринимать самостоятельные усилия по продаже квартиры, так как считают, что Агентства недвижимости ничего не предпринимают, а им нужно её продать срочно и не за бесценок.  Здесь я часто согласен с этими людьми.  Бывает, что Агентства недвижимости, кроме занесения в свою базу, особенно ничего и не делают, даже если это так называемый «эксклюзивный договор».  Но тем не менее эффект от Агентств недвижимости есть. Многие люди, если им нужно найти квартиру, даже не смотрят на рекламные объявления, а сразу звонят в агентства недвижимости, многие звонят и по рекламе Агентств, которой они дают довольно много.  Поэтому, если вы не продаете квартиру самостоятельно принципиально, то используйте так же и Агентства недвижимости.  Это довольно эффективный метод.

Совет № 5.  Продумайте сразу, кто будет и как оформлять сделку с недвижимостью, а так же как будет происходить передача денег.
       При самостоятельной продаже квартиры кто-то должен будет вам оформить задаток (если он есть),  договор купли-продажи и проверить собранный пакет документов,
провести регистрацию недвижимости в Федеральной
Регистрационной службе и т.п.. Хотя обычно в этом нет ничего особенно сложного, и если вы в этом разбираетесь, то можете всё сделать и сами. Однако, для большинства людей нужна консультация и человек, который бы всё оформил.

Найдите этого человека и заранее узнайте стоимость и подробную процедуру сделки.
Второй важный вопрос – это порядок передачи денег за квартиру.  В Юстиции (Федеральной регистрационной службе) вам никто не даст пересчитывать деньги.  Однако,  как правило,  вы уже должны подписать документ о том, что деньги получили в полном объеме.  Если после выхода из Юстиции Покупатель не отдаст вам деньги, а такие случаи бывали, то вы ничего не сделаете ни через суд ни через милицию – это я вам гарантирую.
Если Покупатель согласен отдать деньги до Юстиции, то отлично, берите деньги. Если квартира дорогая,  и вы согласовали использовать Банковскую ячейку, то отлично. В других случаях для оформления сделки я рекомендую воспользоваться услугами Агентства недвижимости.

 Помните, что 90 % комиссионных денег Агентство недвижимости берет за поиск Покупателя или Продавца и 10 % — за оформление. Поэтому, если вы нашли Покупателя сами, то часто за символическую сумму, около 10 % от суммы, которую бы они взяли за свои услуги обычно, они могут вам помочь оформить все документы и обеспечат расчеты. Есть смысл искать Покупателя самому, но оформлять самому довольно рискованно и я бы вам этого не советовал.

Вот, собственно, и все советы о том, как правильно продать квартиру самому.  Если у вас есть немного свободного времени и желания, то вы обязательно разберетесь и у вас всё получится.

Статья защищена законом об авторских и смежных правах.
При использовании и перепечатке материала активная ссылка
на женский сайт sun-hands.ru обязательна!

21 октября 2015

Сделки с недвижимостью обычно предполагают крупные суммы, большое количество документов и сложность процесса. На помощь продавцу или потенциальному покупателю квартиры всегда готов прийти риэлтор, разумеется, за определенное вознаграждение. Агент по недвижимости поможет определить цену жилья, собрать пакет документов, найти покупателя и провести сделку. Однако не все готовы платить риэлтору. Нужен ли специалист по недвижимости или можно провести сделку самостоятельно?

«Все делаю сама»

«Я несколько раз покупала и продавала квартиры, при этом всегда обходилась без риэлтора, – рассказывает Алексеева Дарья, жительница г. Екатеринбурга. Всю информацию по необходимым документам и порядку проведения сделки искала в интернете. Сейчас все есть в свободном доступе: типовой договор купли-продажи, акт приема-передачи и договор аванса/задатка. Легко найти перечень требуемых документов:

  • свидетельство на квартиру;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из ЕГРП о том, что нет обременений на квартиру;
  • справка ф.40 о том, что никто не прописан;
  • договор купли-продажи;
  • акт приёма-передачи;
  • другие документы в зависимости от конкретной ситуации.

Есть поясняющие статьи, например, по налогам, чем отличается задаток от аванса, кто за что платит в регистрационной палате. Есть форумы, где юристы объясняют разные сложные ситуации.

Конечно, были некоторые сложности. Один раз обращалась в агентство недвижимости за платной юридической консультацией для составления сложного договора по продаже квартиры после получения ее в наследство. Второй момент – не всегда получалось сразу определить стоимость квартиры. Если цена была выше рынка, приходилось долго ждать. Я определяла цену по порталу Е1. Смотрела тот же район, по возможности тот же дом. Прозванивала самые дешевые варианты: убедиться, не «утка» ли это. Такое, знаете ли, бывает. Риэлторы так ищут клиентов или «щупают» рынок. Говорят: «Вы знаете, продали уже ту квартиру, но есть другая». Я на такие объявления потом жаловалась модераторам Е1. Если ставить цену по рынку и на рынке много покупателей, то квартиру можно продать довольно быстро. Но на определение цены уходило достаточно много времени, как, впрочем, и на самостоятельную подготовку документов, и встречи с потенциальными покупателями».

Как оценить квартиру

Собственники стараются оценить жилье самостоятельно, так как не всегда доверяют риэлтору: вдруг в его интересах завысить или занизить цену?

Минус самостоятельной оценки квартиры не только в том, что на поиск объектов-аналогов уходит много времени, но и в невозможности объективно оценить стоимость. Собственник, как правило, предвзято относится к своей квартире. Кроме того, непрофессионалу сложно учесть влияние всех различий между объектом оценки и аналогами. Объективно определить стоимость квартиры может только независимая оценка, но в этом случае к оценщикам обращаются редко из-за высокой стоимости их услуг.

Достойной альтернативой оценочной компании может стать сервис «Проверь своего риэлтора», разработанный компанией Estimatica. Компанией уже запущен сервис estimatica.pro – продукт для профессиональных оценщиков, способный в автоматическом режиме подбирать большое количество объектов-аналогов.

Сервис «Проверь своего риэлтора» предназначен именно для физических лиц, желающих получить независимую оценку стоимости квартиры для аргументации цены при покупке или продаже недвижимости.

Преимуществами услуги «Проверь своего риэлтора» являются:

  • высокая скорость оценки: обработка запроса занимает около 20 минут;
  • доступность: стоимость запроса составляет 85 руб.;
  • возможность заказать прозвон объявлений;
  • определение стоимости с учетом корректировок: исключается влияние факторов или параметров, по которым оцениваемый объект отличается от объектов аналогов;
  • дополнительный бонус: возможность запросить перечень шаблонов требуемых документов.

Таким образом, с помощью сервиса «Проверь своего риэлтора» собственник может получить профессиональную, быструю, доступную и действительно независимую оценку своей квартиры.

Зачем нужен риэлтор?

Риэлторы не спорят, что собственник квартиры все может сделать самостоятельно, разобраться в нюансах и успешно провести сделку. Но все же поднимают вопрос о целесообразности самостоятельной продажи недвижимости.

«Все, что делает риэлтор, собственник квартиры может сделать сам. Человек может многое, если вникнет в вопрос, потратит время и разберется с задачей. С таким же успехом человек может сам себя постричь, без услуг парикмахера. Он, конечно же, получит прическу, но какое у нее будет качество, сколько времени он потратит на это, сколько нервов?» – комментирует Екатерина Багрова, риэлтор АН «Новосел».

«На мой взгляд, необходимость в риэлторе напрямую зависит от ситуации на рынке недвижимости, – считает Пётр Якименко, брокер по недвижимости АН «Квартирьер». – Рынок может быть растущий, падающий и стагнирующий.

На растущем рынке у любого собственника надобность в риэлторе невелика, так как спрос превышает предложение, соответственно, найти покупателя очень легко. Тем не менее, и на таком рынке есть свои сложности. Например, где уверенность в том, что собственник получил максимум от продажи, не продешевил при заключении сделки?

На стагнирующем рынке роль и ценность риэлтора заметно возрастают. На таком рынке собственнику необходимо более продуманно подходить к стратегии продвижения своего объекта недвижимости. Как правило, его действия ограничиваются 2-3 объявлениями на популярных городских порталах. Риэлтор же применяет свои навыки, делает детальный анализ и придумывает, а затем реализует стратегию продвижения объекта на рынке.

На падающем рынке продать квартиру гораздо сложнее как для собственника, так и для риэлтора. Эту ситуацию мы наблюдаем сейчас, и думаю, будем наблюдать ближайшие год-два. Сейчас на досках объявлений неимоверное количество собственников, самостоятельно продающих свои объекты (последний раз я такое видел в 2008-2009 гг.) На таком рынке успешно продавать недвижимость может только настоящий профессионал».

Фатихова Татьяна, директор АН «Долевка66», объясняет, что сотрудничество с профессиональным риэлтором позволит осуществить сделку быстро, выгодно и без переживаний.

«Важный момент при осуществлении сделок с недвижимостью – знание законов. Риэлтор – это человек, который знает законы не только в теории, но каждый день применяет их на практике. Вы можете долгое время изучать законы, искать юриста, потом искать покупателей, в результате потратите массу времени. Хотя рядом есть люди, которые знают все о недвижимости. Обращаясь к риэлтору, вы экономите свое время.

Второй аспект – это нервы. Продажа квартиры – это всегда стрессовая ситуация, так как она не является обыденной. Зачастую люди не могут думать спокойно о продаже квартиры, их охватывает панический страх: вдруг продадим и не получим деньги за нее, продешевим. Риэлтор – это партнер, точно знающий, что и как нужно делать. Он поможет провести сделку без лишних волнений.

Продажа квартиры почти всегда сопряжена с покупкой другой квартиры (большей площади, более новой). Риэлтор посоветует, какую недвижимость в будущем можно продать более выгодно, а на этапе покупки приобрести по минимальной цене. Следовательно, обращаясь к риэлтору, вы экономите денежные средства и уменьшаете финансовые риски».

Сами риэлторы признают: специалист по недвижимости не является необходимым участником сделки, но может существенно облегчить процесс покупки или продажи квартиры, сэкономить время и нервы собственника.

Когда платить подоходный налог?

При продаже квартиры обязательно нужно разобраться, будут ли облагаться средства, полученные от продажи имущества, налогом на доходы физических лиц. Ситуацию разъяснила Екатерина Баева, независимый финансовый советник компании KAIL Group.

«Обязанность по уплате налога в 13% при продаже квартиры возникает, если квартира в собственности менее трех лет, а стоимость ее приобретения меньше, чем стоимость продажи. Особенно это актуально, если квартира была получена по наследству, приватизации или дарению. При этом сумму, с которой платится налог, можно уменьшить на 1 млн. рублей. Для квартир, находящихся в собственности более 3 лет, налог не платится.

Таким образом, сценария два:

  • налог платится с разницы стоимости покупки и продажи;
  • налог платится со стоимости продажи за минусом 1 млн. рублей.

Многие риэлторы для уменьшения налога советуют указывать либо стоимость продажи в 1 млн. рублей, либо стоимость первоначальной покупки квартиры (если стоимость покупки меньше цены продажи). Однако данный подход несет в себе значительные риски как для продавца, так и для покупателя. Помимо ответственности продавца за уклонение от уплаты налогов, в среднем по рынку квартиры «за 1 млн.» будут дешевле, поскольку большинство покупателей при прочих равных отдадут предпочтение квартире с полной стоимостью. Налоговая инспекция активно работает со случаями, когда стоимость квартиры явно меньше рыночной. При наличии у покупателя расписки на разницу между стоимостью договора и реально уплаченной ценой, доказать факт ухода от налогов достаточно просто. А большинство сделок оформляется такой распиской на разницу.

Если одновременно покупается и продается квартира, а большинство сделок на рынке недвижимости альтернативные, то есть возможность получить налоговый вычет при покупке квартиры (один раз в жизни для каждого налогоплательщика), и тем самым уменьшить налог, либо вообще его не платить».

О порядке уплаты подоходного налога при продаже квартиры рассказал Джабраил Сулейманов, директор Налогового института Российского нового университета (РосНОУ).

«Владелец квартиры должен самостоятельно исчислить налог исходя из сумм, полученных от продажи квартиры, принадлежащей на праве собственности, с учетом  имущественного налогового вычета. Например:

—       квартира продана за 4 500 000 руб.

—       налоговый вычет 1 000 000 руб.,

—       4 500 000 – 1 000 000 = 3 500 000 (доход, с которого должен быть уплачен налог)

—       НДФЛ = 3 500 000 руб.х13%:100% = 455 000 руб.

Необходимо представить в налоговый орган налоговую декларацию по форме № 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (например, квартира была  продана в июле 2019 г., срок подачи налоговой декларации – не позднее 30 апреля 2019 г.).

Пунктом 4 статьи 228 НК РФ установлено, что общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом».

Джабраил Сулейманов также пояснил, каковы последствия неуплаты НДФЛ для продавца квартиры:

«За неуплату  НДФЛ в указанный срок  начисляется пеня за каждый день просрочки, которая  определяется в процентах от неуплаченной суммы налога,  процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Пени уплачиваются одновременно с уплатой сумм налога или после уплаты в полном объеме.

За непредставление налоговой декларации  в указанный выше срок, ст. 119 НК РФ установлен штраф в размере 5 процентов не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.

Следует обратить внимание налогоплательщиков-физических лиц, что налоговые органы могут назначить выездную налоговую проверку по соблюдению законодательства РФ о налогах и сборах в случае непредставления налоговой декларации по форме № 3-НДФЛ и неуплаты налога. Основанием для назначения  налоговой проверки могут быть сведения органов, осуществляющих кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Юридические риски при продаже квартиры

Чаще всего при операциях с недвижимостью участники переживают за юридическую чистоту сделки, особенно это касается сложных ситуаций, например, продажи квартиры, полученной в наследство. Ошибки при заключении договора могут привести даже к потери права собственности на недвижимое имущество, однако при «чистой» продаже юридические риски минимальны.

«При обычной продаже квартиры нет никаких особых рисков, — отмечает Абаполова Людмила, юрист. — Внимательно читайте договор купли-продажи (образец легко найти в интернете), особенно пункт о расчётах между сторонами. Настаивайте на том, чтобы оплата была произведена ДО подписания договора и передачи документов на регистрацию в Росреестр. Укажите отдельным пунктом в договоре, что договор одновременно является и актом приёма-передачи жилого помещения, что покупатель ознакомился с санитарно-техническим состоянием квартиры и не имеет претензий».

Даже если все в порядке с самим договором, нужно внимательно отнестись к процессу расчета с покупателем. О том, как обеспечить личную безопасность, рассказывает Михаил Колотов, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Инвестиции» юридической компании «ЭНСО».

Основные проблемы, подстерегающие продавцов квартир, в основном возникают при расчетах. Вас могут ограбить по наводке «покупателей» или провести расчёт не полностью. Деньги могут быть фальшивыми (вся сумма, скорее всего, не будет подделкой, а вот часть «нарисованных» купюр может попасться в общей массе). Основные рекомендации продавцу:

  1. Всю процедуру продажи желательно проводить в банке.
  2. Если оплата производится наличными, деньги из банка не выносить, а купюры проверить на подлинность.
  3. На встречу лучше приходить не одному, а с проверенным юристом, в компетенции и морально-этических качествах которого вы ни на секунду не сомневаетесь.
  4. Там же, внутри банка, проверить чистоту сделки и все документы.
  5. До совершения продажи изучить личность покупателя. Если есть такая возможность, сделать это по базе МВД. Если появились серьезные сомнения в его порядочности, откажитесь от сделки, не рискуйте!
  6. Помните правило: «утром деньги – вечером стулья!» Поэтому: а) нужна предоплата, б) до получения полной суммы никого не вселять в пока ещё свою квартиру, не заключать сделку! При этом сплошь и рядом документы на регистрацию сдают без этого: например, когда квартиры покупаются по цепочке и одному из участников негде жить. При наличии цепочки продаж нужно юридически урегулировать отношения по вселению-выселению людей, сделать соответствующие закладки в договоре».

Выводы

Если разобраться, то продажа квартиры – не такое сложное дело, если грамотно подойти к процессу.

  • С помощью сервиса «Проверь своего риэлтора» собственник может провести независимую оценку объекта недвижимости, проверить актуальность объявлений о продаже объектов-аналогов, получить перечень требуемых документов. 
  • Подготовить пакет документов (получить все справки, выписки, заполнить договор и т.д.) собственник может самостоятельно или через риэлтора, если хочет сэкономить время. 
  • Поиск клиентов и контакт с ними целесообразно поручить профессионалу в сфере недвижимости в условиях стагнирующего или падающего рынка. 
  • В случаях, отличающихся от «чистой» купли-продажи, стоит потратиться на консультацию юриста для уменьшения правовых рисков. Важно правильно организовать процедуру расчета с покупателем, чтобы обезопасить себя, свои деньги и недвижимость.

Статью подготовила Наталья Ничкова

Мы в Facebook